在房地产市场站在拐点的当下，新城发展此次实现境外融资，对于整个地产行业来讲具有重要的意义，并且也释放出重要的市场信号。
A股上市的新城控股，是其房地产开发业务的主体平台；港股上市的新城发展，是新城控股的母公司，也充当着其在境外的融资平台。
2025年6月12日晚间，新城发展宣布：与国泰君安、海通国际证券等若干家机构投资者就发行及销售于2028年到期的本金总额3亿美元、11.88%优先票据订立购买协议。
该笔票据发行所得款项总额约2.94亿美元，将用于为同步购买要约提供资金，预期票据发行将于2025年6月26日完成。
值得注意的是，此次新城发展美元债的发行，是近3年多来第一家重启美元债发行的民营房企！标志着民营房企境外融资的破冰。
而在此之前的今年2月份，绿城中国发布公告，新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%，当时实现了房企海外债的破冰。
与绿城中国第一大股东是央企中交集团不同的是，新城发展属于纯粹的民营房企，由于无央企信用背书，民营房企的融资难度、融资成本一般要高一些，因此新城发展此次实现境外融资意义更为重大。
同时，2024年绿城中国的平均融资成本为3.7%、新城发展的平均融资成本为5.88%，而今年其美元债的资金成本则分别达到了8.45%、11.88%，说明境外投资者对于中国房企债券要求较高的风险溢价，房企要想重启境外融资需要付出更高代价。
另外，不管是绿城中国1.5亿美元的规模，还是新城发展3亿美元的规模，最重要的意义不在于规模本身，而在于行业信用的修复，以及中国房企重新赢得国际资本的信任。
对于绿城中国、新城发展来讲，打开境外融资的大门之后，也有助于提升其信用评级，从而在境内获得更低成本的融资。
支撑起新城发展成为第一家重启境外融资的民营房企最重要的因素，是其约200座吾悦广场所带来的压舱。
作为一家“住宅+商业”双轮驱动发展的房企，城市发展高速期、地产黄金时代，其凭借吾悦广场配套住宅的模式，实现了规模增长的同时，也带来了吾悦广场数量的快速增长。
2019年王振华出事，新城开始缩表，并且在2021年下半年开始停止拿地，过去5年缩表过程中则轻重并举布局吾悦广场。
缩表之后的结果是：新城发展的资产规模、负债规模分别下降了2000亿元以上的同时，吾悦广场数量则从2020年底的156座增加到了2024年底的200座，已开业吾悦广场数量则从100座增加到了173座，出租率97.97%。
吾悦广场数量的持续增加，给新城带来的是源源不断的租金收入现金流，拥有了强大的造血能力，冲抵住宅市场所带来的冲击，从而实现民营房企中少有的未暴雷。
更重要的是，商业运营的利润率远远超过开发业务。2024年，新城开发业务毛利率仅为11.72%，而物业出租及管理毛利率达到了70.17%。
除了源源不断的现金流、支撑起企业的盈利之外，已开业的173座吾悦广场中有148座是新城重资产自持，对应的是超过1214亿元的资产价值，为其抵押融资实现了空间。
截止2024年底，其已有1025亿元的商场资产规模已经被抵押融资，抵押率43%，目前还有约190亿元的商场资产未抵押融资。
对于新城来讲，如果手中的现金流能够扛住目前住宅销售额的下滑，熬过这一轮行业周期，逐步将住宅存货出清后剥离，几年后将迎来的是一个年营收“150亿+”、有息负债降至500亿元以下（截止2025年一季度末有息负债规模约530亿元）的新新城。
从这个角度也就不难理解新城发展此次发行3亿美元、11.88%优先票据的同时，宣布拟购回2025年7月到期、利息水平4.45%的3亿美元优先票据的原因所在，虽然说新债利息翻了一番，但通过“借新还旧”则确保了公司的境内现金。
实际上，贸易战、债务危机、政策矛盾等叠加之下，美元处于贬值之中，考虑到汇率等因素之后，实际上新债的成本或许没有11.88%那么高。
绿城中国、新城发展实现境外融资破冰之后，只能说房企境外融资的窗口才刚刚打开，有了境外融资的机会，但这不代表就很快能够恢复到此前的水平，整个修复需要一个漫长的过程，目前真正有底子能够受到国际市场认可从而实现境外融资的房企少之又少。
不管是境内融资还是境外融资，毕竟是借钱，命运没有掌握在自己手中，此时对于各大房企来讲，要想能够确保按时偿债、企业经营的稳定，最受还是要依靠销售端的回款。
更多的时候目前卖房子，已经看的不是利润水平，而是快速去化实现资金回笼，特别是对于存货较多的房企更为紧迫。
购房者、媒体看到的是单个项目的盈利与亏损，而站在一家企业的角度来讲，看到的是全局的生死存亡。
